Terrain non titré, melkia, réquisition : que peut-on y construire
Sur trois dossiers de villa qui arrivent au cabinet, il y en a presque toujours un où le terrain n'est pas dans l'état juridique que la famille croit. Un acte adoulaire pris pour un titre, une réquisition ouverte depuis quinze ans, un titre au nom d'un grand-père décédé en 1998 : ce sont les situations qui coûtent le plus de mois et le plus d'argent, parce qu'on les découvre après avoir payé des plans. Ce guide explique, du point de vue d'une architecte qui monte des dossiers de permis, ce que chaque statut foncier permet réellement de déposer, de financer et de construire.
Par Salma Abderahim, architecte DE · HMONP · mis à jour le 24 août 2026
Quatre statuts fonciers, quatre situations très différentes
Au Maroc, la propriété immobilière relève de plusieurs régimes qui coexistent. Le régime de l'immatriculation foncière, géré par l'ANCFCC et ses conservations foncières, crée un titre foncier définitif et inattaquable une fois établi. À côté, une grande partie du sol reste non immatriculée et circule par actes adoulaires, ce que les familles appellent la melkia ou moulkia.
Entre les deux, il existe un état intermédiaire que beaucoup de propriétaires confondent avec un titre : la réquisition d'immatriculation. C'est une demande en cours d'instruction, pas un droit consolidé. Tant qu'elle n'est pas menée à son terme, le terrain n'a pas de titre.
Voici la lecture que j'en fais quand un client m'envoie ses documents avant une première réunion.
| Statut | Document typique | Dépôt de permis | Financement bancaire | Délai avant de pouvoir déposer |
|---|---|---|---|---|
| Titre foncier définitif, un seul propriétaire | Certificat de propriété récent, plan foncier | Possible immédiatement | Standard | Aucun |
| Titre foncier en indivision | Certificat mentionnant plusieurs ayants droit | Possible avec l'accord écrit de tous | Difficile sans partage préalable | Le temps de l'accord familial |
| Réquisition d'immatriculation | Attestation ou récépissé de réquisition | Variable, souvent refusé ou conditionné | Rare, parfois avec garanties lourdes | Plusieurs mois à plusieurs années |
| Non immatriculé (melkia, acte adoulaire) | Acte adoulaire, certificat de possession | Très encadré, selon commune et zone | Quasi impossible pour un crédit classique | Le temps d'immatriculer |
| Autres régimes (collectif, habous, domanial) | Attestation de l'organisme gestionnaire | Soumis à autorisations spécifiques | Cas par cas | Long et hors procédure ordinaire |
Ce tableau n'est pas une règle uniforme : chaque commune et chaque agence urbaine applique ses propres exigences de recevabilité. Il donne l'ordre de difficulté que je constate sur les dossiers de Casablanca et de Rabat.
Titre foncier définitif : le seul cas où je dessine tout de suite
Un titre foncier vous donne un numéro (par exemple T/xxxxx), une conservation de rattachement, une surface officielle et un plan foncier. C'est le seul document qui fixe des limites opposables à tous.
Ce que je demande systématiquement : un certificat de propriété de moins de trois mois. Pas une photocopie de 2015, pas le certificat remis à l'achat. La raison est simple : ce sont les mentions inscrites entre-temps qui posent problème. Une hypothèque, une saisie conservatoire, un droit de préemption, une servitude de passage au profit du voisin, une expropriation partielle pour élargissement de voirie : tout cela apparaît sur un certificat récent et nulle part ailleurs.
Le second document est le plan foncier et, s'il s'agit d'un lot de lotissement, le plan de lotissement approuvé avec le règlement associé. Un lot vendu 300 m² sur un contrat peut être un lot de 287 m² sur le plan foncier. Sur une parcelle étroite, 13 m² changent l'implantation et parfois le nombre de niveaux exploitables.
Le troisième est la note de renseignement urbanistique délivrée par l'agence urbaine, qui donne le zonage, le coefficient d'occupation, la hauteur, le recul, l'usage autorisé. Un titre parfait sur une zone non ouverte à l'urbanisation ne produit aucun permis. Je détaille cette étape dans le guide permis de construire au Maroc.
Avec ces trois pièces, je peux lancer les esquisses en sachant que le travail ne sera pas jeté. C'est aussi la seule configuration où j'accepte d'engager une mission complète sans réserve.
La réquisition d'immatriculation : le statut le plus mal compris
Déposer une réquisition, c'est demander à la conservation foncière de transformer une propriété non immatriculée en titre. La procédure comporte une publication, un bornage sur le terrain en présence des riverains, puis une période pendant laquelle des tiers peuvent former opposition.
C'est cette phase qui piège les familles. Une réquisition n'est pas une file d'attente administrative : c'est un appel public à contestation. Un voisin qui revendique deux mètres de bande, un cousin oublié dans une succession, un ancien acquéreur muni d'un acte adoulaire concurrent : chacun peut s'opposer. Une opposition non résolue à l'amiable part devant le tribunal, et là on ne parle plus en mois.
Ce que je constate concrètement :
- Certaines communes acceptent un dépôt sur réquisition, d'autres exigent le titre définitif. Cela se vérifie au guichet, pas par déduction.
- Quand un dépôt est accepté, il l'est souvent au risque du demandeur. Si le titre finit par être établi avec une surface ou des limites différentes, le permis obtenu ne correspond plus à la réalité foncière.
- Les banques financent rarement une construction sur réquisition, ou alors avec des garanties qui rendent l'opération peu intéressante.
- Un numéro de réquisition ancien n'est pas un bon signe. Une réquisition qui dort depuis dix ans dort en général pour une raison.
Ma position de travail : je peux mener les études d'esquisse et d'avant-projet pendant l'instruction, parce que cela ne dépend pas du foncier. Je ne construis pas de calendrier de chantier ni de plan de financement sur une réquisition, et je le dis avant de facturer quoi que ce soit. Pour connaître l'état exact d'une réquisition, le seul interlocuteur valable est la conservation foncière compétente, via l'ANCFCC.
Melkia et acte adoulaire : ce que ça vaut, ce que ça ne vaut pas
Un acte adoulaire prouve une transaction ou une possession. Il ne prouve pas une géométrie. C'est la différence fondamentale avec un titre foncier, et c'est ce qui explique la plupart des mauvaises surprises.
Sur les dossiers que je reçois avec une melkia, je retrouve toujours les mêmes points :
- La surface est déclarative. L'écart entre la surface de l'acte et la surface relevée par un géomètre topographe agréé va couramment de 5 à 20 %, parfois davantage sur des terrains hérités et redécoupés oralement entre frères.
- Les limites sont décrites par voisinage : « bordé au nord par la parcelle de untel ». Le jour où untel vend, la description ne veut plus dire grand-chose.
- Les droits peuvent se superposer. Plusieurs actes successifs sur la même assiette, un partage jamais formalisé, un droit de passage coutumier jamais écrit.
Peut-on construire ? Dans certaines communes rurales et pour certaines constructions, des procédures allégées existent et des autorisations sont délivrées sur la base d'actes de propriété non immatriculés. Mais en périmètre urbain, et dès qu'on veut une villa, un crédit, une assurance décennale sérieuse ou une revente propre, l'absence de titre devient un plafond de verre. Sans titre, pas de conformité facile, pas de permis d'habiter confortable, et une revente qui se négocie systématiquement à la baisse.
Mon conseil de praticienne est constant : si vous comptez investir plusieurs centaines de milliers de dirhams dans une construction, lancez l'immatriculation avant les plans, pas après. Le coût de l'immatriculation est marginal comparé au budget travaux, dont je donne les ordres de grandeur dans le guide prix de construction d'une maison au Maroc.
Indivision et éclatement de titre : le vrai sujet des héritages et des MRE
Le cas le plus fréquent au cabinet : un titre foncier au nom d'un parent décédé, six héritiers, dont deux en France, un en Espagne, et un frère resté sur place qui « gère ». Personne n'est propriétaire d'un morceau précis. Tout le monde est propriétaire d'une quote-part de l'ensemble.
Tant que cette indivision existe, trois choses sont impossibles ou risquées : obtenir un permis sans l'accord écrit de tous les indivisaires, obtenir un crédit sur une part indivise, et construire sereinement sur « sa » partie, puisque cette partie n'existe pas juridiquement.
Ce qu'implique l'éclatement de titre
L'éclatement, ou morcellement, consiste à transformer un titre mère en plusieurs titres individuels. Schématiquement :
- Régularisation de la succession : acte d'hérédité, inscription des héritiers sur le titre auprès de la conservation foncière.
- Accord de partage entre les héritiers, ou partage judiciaire à défaut d'accord.
- Levé et plan de morcellement par un géomètre topographe agréé.
- Autorisation de morcellement ou de lotir auprès de la commune et de l'agence urbaine, selon la taille et la zone.
- Établissement des titres fonciers dérivés par l'ANCFCC.
Ordres de grandeur 2026, à confirmer auprès de l'ANCFCC, de la commune et du géomètre : comptez quelques milliers à quelques dizaines de milliers de dirhams pour le géomètre selon la surface et le nombre de lots, auxquels s'ajoutent des droits de conservation foncière calculés en pourcentage de la valeur. Je ne cite volontairement aucun taux ni aucun barème : ils évoluent et seule la conservation foncière compétente fait foi.
Pour les MRE
Le point qui fait perdre le plus de temps n'est pas juridique, il est logistique : la procuration. Une procuration établie à l'étranger doit être en bonne et due forme, légalisée ou apostillée selon le pays, traduite si nécessaire, et rédigée avec des pouvoirs suffisamment larges pour couvrir la succession, le morcellement, le dépôt de permis et la signature des marchés. J'ai vu des dossiers bloqués trois mois parce que la procuration ne mentionnait pas le dépôt d'autorisation de construire.
Ce qui bloque en pratique
Voici la liste des motifs de blocage que je rencontre réellement, dans l'ordre de fréquence. Aucun n'est théorique.
- Certificat de propriété périmé. Le guichet refuse une pièce trop ancienne, et le temps de la ressortir, autre chose a bougé.
- Nom mal orthographié. L'état civil du titre ne correspond pas à la CIN actuelle. C'est banal, et cela suffit à stopper un dépôt.
- Surface acte différente de la surface plan. Le projet est dessiné sur la mauvaise emprise, il faut tout reprendre.
- Hypothèque non levée après remboursement d'un ancien crédit. La mainlevée n'a jamais été inscrite.
- Héritier introuvable ou opposé. Un seul refus bloque tout le monde.
- Terrain frappé d'alignement ou concerné par un élargissement de voie : la surface constructible réelle est inférieure à la surface achetée.
- Lot jamais détaché du titre mère alors que le vendeur avait promis que « c'est en cours ».
- Zone non constructible ou usage non conforme : le foncier est parfait, l'urbanisme dit non.
- Servitude de passage au profit d'un voisin, qui interdit d'implanter là où la famille voulait la villa.
Le point commun de tous ces cas : ils se détectent en une demi-journée de vérification documentaire, et coûtent entre trois mois et trois ans quand on les découvre au dépôt.
Ce que je demande avant de dessiner, et ce que je refuse d'engager
Avant toute esquisse, je fais un diagnostic foncier et urbanistique. C'est une mission courte, facturée entre 1 500 et 2 500 MAD en ordre de grandeur 2026, à confirmer par devis selon la localisation et la complexité. Elle évite très régulièrement de dépenser des dizaines de milliers de dirhams sur un projet non déposable.
| Pièce | Qui la délivre | Pourquoi je l'exige |
|---|---|---|
| Certificat de propriété récent | Conservation foncière (ANCFCC) | Identité du propriétaire, mentions, charges |
| Plan foncier ou plan de lotissement | Conservation foncière, lotisseur | Géométrie réelle, limites, accès |
| Note de renseignement urbanistique | Agence urbaine | Zonage, hauteur, recul, usage |
| Acte d'hérédité et accord des indivisaires | Adoul, notaire | Qualité pour déposer et signer |
| Procuration légalisée (MRE) | Consulat, notaire étranger | Pouvoirs de dépôt et de signature |
| Levé topographique | Géomètre topographe agréé | Altimétrie, écarts de surface, implantation |
Les dossiers que je n'engage pas en mission complète tant que le statut n'est pas clarifié : titre au nom d'un défunt sans succession réglée, réquisition avec opposition inscrite, terrain vendu « en cours d'éclatement » sans autorisation de morcellement, melkia en périmètre urbain sans démarche d'immatriculation lancée. Je peux travailler l'idée, les volumes, le programme, l'organisation des espaces, ce que je décris dans le guide plan de villa au Maroc. Je ne promets pas un permis.
Rappel utile : au Maroc, le dépôt d'une autorisation de construire passe par la plateforme Rokhas et le dossier doit être établi par un architecte inscrit à l'Ordre National des Architectes, conformément à la loi 016-89. Le statut foncier conditionne la recevabilité du dossier en amont de toute considération architecturale. Le détail de mes missions et de leur coût figure sur la page honoraires.
Ce guide n'est pas un conseil juridique. Pour l'état exact d'un titre ou d'une réquisition, adressez-vous à la conservation foncière compétente et à l'ANCFCC. Pour une succession, un partage ou une opposition, consultez un adoul, un notaire ou un avocat. Les montants et procédures évoluent : vérifiez toujours à la source. D'autres sujets de préparation de projet sont réunis dans mes guides.
Ce qu'on me demande le plus souvent
Peut-on obtenir un permis de construire sur un terrain non titré au Maroc ?
Cela dépend de la commune, de la zone et de la nature du projet. Certaines communes acceptent des dossiers appuyés sur un acte adoulaire, notamment en milieu rural, d'autres exigent un titre foncier définitif. La seule réponse fiable s'obtient au guichet de la commune concernée, avant d'engager des plans. Dans le doute, je considère qu'un terrain non titré en périmètre urbain doit d'abord être immatriculé.
Une banque finance-t-elle une construction sur un terrain en réquisition ?
Rarement. Un crédit immobilier repose sur une garantie hypothécaire, or l'hypothèque s'inscrit sur un titre foncier. Tant que le titre n'existe pas, la banque n'a pas d'assiette de garantie classique. Certaines montent des dossiers avec d'autres sûretés, mais les conditions sont plus lourdes. Vérifiez auprès de votre banque avant de signer un compromis, pas après.
Combien de temps prend une immatriculation foncière ?
Aucun délai ne peut être annoncé sérieusement. Un dossier simple, sans contestation, se traite en un nombre de mois qui varie selon la conservation et la charge locale. Un dossier avec opposition passe devant le tribunal et peut durer plusieurs années. Demandez l'état d'avancement de votre réquisition directement à la conservation foncière : c'est la seule information exploitable.
Que vaut une melkia par rapport à un titre foncier ?
Une melkia atteste d'une propriété ou d'une possession, mais elle ne fixe pas de limites opposables ni de surface certifiée. Le titre foncier, lui, est définitif et inattaquable une fois établi. En pratique, un terrain avec melkia se vend moins cher, se finance mal et se construit avec plus de contraintes. C'est un patrimoine réel, mais moins liquide.
Je suis MRE, mes frères sont au Maroc : comment avancer sans revenir ?
Par une procuration établie à l'étranger, légalisée ou apostillée selon le pays, traduite si nécessaire, et surtout rédigée avec des pouvoirs assez larges : succession, partage, morcellement, dépôt d'autorisation de construire, signature des marchés. Le motif de blocage le plus fréquent que je vois n'est pas l'absence de procuration, c'est une procuration trop étroite.
Le permis d'habiter remplace-t-il le titre foncier ?
Non. Le permis d'habiter atteste que la construction est conforme à l'autorisation délivrée et habitable. Il ne crée aucun droit de propriété sur le sol et ne dispense pas de l'immatriculation. Beaucoup de familles pensent qu'il régularise leur situation foncière : il ne fait qu'attester d'un état du bâti.
Faites vérifier votre foncier avant de faire dessiner
Envoyez-moi le certificat de propriété ou l'acte dont vous disposez, la localisation du terrain et ce que vous voulez y construire. Je vous dis ce qui est déposable en l'état, ce qui doit être clarifié avant, et par quoi commencer. Écrivez-moi via la page contact ou au +212 661 25 78 84.
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